Le Agevolazioni fiscali su immobili ed edifici

Deducibilità, tipologia lavori, termine scadenza, beneficiari, importi:

• 50% sulle ristrutturazioni edilizie – 2017.

 – Abitazioni*, fino a 96mila euro compresa IVA
    (vale per ogni tipologia di immobile residenziale)

• 65% sul risparmio energetico – 2017.

 – Abitazioni*, fino a 153mila euro compresa IVA
    (vale per ogni tipologia di immobile residenziale)
 – Condomìni*, fino a 40mila euro compresa IVA (per unità immobiliare)
   (vale per gli edifici condominiali su lavori nelle parti comuni)
 – Immobili industriali & Commerciali, fino a 153mila euro compresa IVA

• Dal 70 al 75% sulla riqualificazione energetica – 2021.

 – Condomìni*, fino a 40mila euro compresa IVA (per unità immobiliare)

• 65% su ristrutturazioni edilizie e risparmio energetico – 2018.

 – Alberghi e Agriturismi, fino a 200mila euro compresa IVA

• Dal 50 al 85% su misure antisismiche – 2021.

 – Abitazioni*, fino a 96mila euro compresa IVA
– Condomìni*, fino a 96mila euro compresa IVA (per unità immobiliare)
– Immobili industriali & Commerciali, fino a 96mila euro compresa IVA
– Alberghi e Agriturismi, fino a 96mila euro compresa IVA

• 50% su acquisto mobili – 2017.

 – Abitazioni*, fino a 10mila euro compresa IVA
 – Condomìni*, fino a 10mila euro compresa IVA (per unità immobiliare)
 – Condomìnio, fino a 10mila euro compresa IVA (per le parti comuni)

• 50% sull’acquisto di grandi elettrodomestici – 2017.

 – Abitazioni*, fino a 10mila euro compresa IVA
 – Condomìni*, fino a 10mila euro compresa IVA (per unità immobiliare)

(*) beneficiari: proprietari, conduttori, nudi proprietari, usufruttuari, comodatari, familiari conviventi (purché siano loro a sostenere le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture).

Ristrutturazioni edilizie

Gli interventi agevolabili consistono in lavori interni effettuati su immobili esistenti e oltre alle spese per la realizzazione, è possibile detrarre anche i costi di progettazione, le prestazioni professionali inerenti, le perizie e i sopralluoghi. Nel dettaglio, come precisato dalla Circolare n. 35/E/2009 dell’Agenzia delle Entrate, gli interventi incentivabili sono per opere di:

• manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni dell’edificio);
• manutenzione straordinaria;
• ristrutturazione edilizia;
• recupero e risanamento conservativo.

Lavori e opere agevolate delle ristrutturazioni edilizie:

• impianto idraulico ed elettrico;
• inferriate fisse;
• soppalco;
• pareti interne ed esterne;
• scale ed ascensore;
• cablatura;
• porta blindata;
• vetri antisfondamento;
• cassaforte a muro;
• impianto di allarme e sistemi anti-intrusione;
• allargamento porte e finestre;
• pavimentazione esterna;
• facciata e intonaci esterni;
• canna fumaria;
• citofoni, videocitofoni e telecamere;
• caldaia, caloriferi e condizionatori;
• abbattimento delle barriere architettoniche e la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
• balconi e verande;
• box auto;
• contenimento dell’inquinamento acustico (isolamento).
• interventi di risparmio energetico (ad esempio installazione di pannelli fotovoltaici).
• bonifica dall’amianto e opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

I lavori edili e le opere agevolate comprendono anche:

• La detrazione fiscale per spese di progettazione e per le prestazioni professionali connesse alle opere edilizie e per la messa a norma degli edifici;
• oltre agli oneri di urbanizzazione, le tasse e i diritti di segreteria su pratiche edilizie. In questo caso non è necessario il pagamento tramite bonifico: basta il bollettino postale.

Per accedere alle agevolazioni fiscali è necessario esibire:

• fattura relativa alle spese sostenute;
• bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione (che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario;
• dichiarazione di ristrutturazione da cui risulti una data di inizio lavori: può trattarsi di una comunicazione al Comune in cui si trova l’immobile, o di un titolo abilitativo comunale. Nel caso in cui questi documenti non siano obbligatori, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.

Risparmio energetico

Questi i lavori e le opere agevolate:

• interventi su strutture opache verticali e orizzontali: pareti, tetti, solai, eccetera (massimo 60mila euro);
• sostituzione o modifica di serramenti e infissi (60mila euro);
• installazione di pannelli solari termici, per la produzione di acqua calda sanitaria, anche a integrazione dell’impianto di riscaldamento (60mila euro);
• sostituzione totale o parziale di impianti di riscaldamento con: caldaie a condensazione (e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione), pompe di calore ad alta efficienza o impianti geotermici a bassa entalpia (30mila euro);
• sostituzione di scaldacqua tradizionali con altri a pompa di calore, per la produzione di acqua calda sanitaria (30mila euro);
• installazione di schermature solari, indicate nell’allegato M del Dlgs 311/2006 (60mila euro);
• sostituzione totale o parziale di impianti di riscaldamento (o anche nuova installazione) con altri dotati di generatori a biomassa (30mila euro);
• installazione di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o climatizzazione (nessun valore massimo di detrazione).

Per accedere alle agevolazioni fiscali è necessario esibire:
Oltre alla fattura e al bonifico, per gli interventi consistenti, come la riqualificazione globale e l’isolamento dell’edificio, deve essere trasmessa la seguente ulteriore documentazione all’Enea:

• APE (attestato di prestazione energetica) redatto da un professionista abilitato e indipendente dalla ditta che esegue i lavori;
• Asseverazione, ovvero la certificazione dei produttori necessaria per caldaie, finestre e infissi;
• scheda informativa, ossia un documento che contiene i dati identificativi del soggetto, dell’immobile e la quantificazione del risparmio energetico conseguente all’intervento.

Riqualificazione energetica

• Per gli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari del singolo condominio, è prevista la detrazione al 65% che viene prorogata di cinque anni, fino al 31 dicembre 2021.
• Per gli interventi di ristrutturazione che interessino l’involucro dell’edificio condominiale, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, la detrazione fiscale è invece del 70%.
• Del 75% è la detrazione per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015.
• Le detrazioni fiscali, qualunque sia la tipologia d’intervento, sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro compresa IVA moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Informazioni da conoscere per accedere alle agevolazioni fiscali:

• Per gli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali che beneficiano delle agevolazioni fiscali al 70% e al 75%, a decorrere al 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile. Le modalità attuative dell’opzione sono definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da adottare entro sessanta giorni. Le detrazioni agevolate sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
• Le agevolazioni fiscali non sono cumulabili con altri benefici fiscali previsti da disposizioni di legge (ovvero non sono cumulabili agevolazioni relative allo stesso tipo di intervento) o altri incentivi riconosciuti dall’Unione europea;
• Non è necessario effettuare alcuna comunicazione preventiva di inizio dei lavori all’Agenzia delle entrate;
• I contribuenti non titolari di reddito d’impresa devono effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale (i titolari di reddito di impresa sono invece esonerati da tale obbligo e possono provare la spesa con altra idonea documentazione);
• È previsto l’esonero dalla presentazione della certificazione energetica per la sostituzione di finestre, per gli impianti di climatizzazione invernale e per l’installazione di pannelli solari;
• Al momento del pagamento del bonifico effettuato dal contribuente che intende avvalersi della detrazione, le banche e le Poste Italiane Spa hanno l’obbligo di effettuare una ritenuta dell’8 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori;
• I soggetti che intendono avvalersi della detrazione sono tenuti ad acquisire l’asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la rispondenza dell’intervento ai pertinenti requisiti richiesti dal D.M. 19 febbraio 2007 (GU 26 febbraio 2007, n. 47) ed a trasmettere, entro novanta giorni dalla fine dei lavori, all’Enea copia dell’attestato di certificazione energetica, ovvero di qualificazione energetica, nonché la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.

Misure antisismiche

Con riferimento agli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche a decorrere dal 1° gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021 viene prevista una detrazione del 50%, ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione (96.000 euro), si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni per le quali si è già fruito della detrazione.

A differenza della precedente normativa, tale beneficio si applica non solo agli edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), ma anche agli edifici situati nella zona sismica 3 (in cui possono verificarsi forti terremoti ma rari).

Qualora dalla realizzazione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione di imposta spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta.

Ove dall’intervento derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’80%.

Le linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni, nonché le modalità per la attestazione, da parte di professionisti abilitati, della efficacia degli interventi effettuati devono essere individuati con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, da adottarsi entro il 28 febbraio 2017, sentito il Consiglio Superiore dei lavori pubblici.

Veniamo ora al bonus antisismico nei condomini. Qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni di imposta spettano, rispettivamente, nella misura del 75% (passaggio di una classe di rischio inferiore) e dell’85% (passaggio di due classi). Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Per tali interventi, analogamente a quanto previsto per quelli relativi alle riqualificazioni energetiche di parti comuni degli edifici condominiali, a decorrere al 1° gennaio 2017, in luogo della detrazione i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, con la possibilità che il credito sia successivamente cedibile. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari. Le modalità attuative sono definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da adottare entro sessanta giorni.

Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, a decorrere dal 1° gennaio 2017, rientrano anche le spese per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Le nuove detrazioni previste per le misure antisismiche degli edifici non sono cumulabili con agevolazioni già spettanti per le medesime finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici.

Bonus Mobili e grandi elettrodomestici

Si dispone la proroga di un anno, fino al 31 dicembre 2017 della detrazione al 50% per le spese relative all’acquisto di mobili. Il limite di 10.000 euro per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici è considerato per gli interventi iniziati nel 2016 al netto delle spese per le quali si è già fruito della detrazione.

La norma in esame specifica che per gli interventi effettuati nel 2016 ovvero per quelli iniziati nel medesimo anno e proseguiti nel 2017, l’ammontare complessivo massimo di 10.000 euro deve essere calcolato al netto delle spese sostenute nell’anno 2016 per le quali si è fruito della detrazione.

Il bonus mobili per il 2017 è più selettivo: nella legge di bilancio non c’è una secca proroga della detrazione Irpef del 50% già riconosciuta per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici collegato alla manutenzione straordinaria. Questa possibilità resta per tutto il 2017, ma solo per acquisti abbinati a interventi edilizi iniziati dal 1° gennaio 2016. In altre parole, non si potrà agganciare un acquisto di arredamento datato 2017 a un vecchio lavoro. Mentre le spese di arredamento sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016 spettano a chi beneficia del 50% “edilizio” per lavori che siano almeno di manutenzione straordinaria e che siano stati pagati dal 26 giugno 2012 (data in cui il 36% è stato aumentato al 50%).

Il bonus mobili consiste in una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un’abitazione oggetto di ristrutturazione. Spetta a chi fruisce della detrazione del 50% sul recupero edilizio, per lavori che siano almeno di manutenzione straordinaria. Le spese di ristrutturazione agevolate devono essere sostenute a partire dal 26 giugno 2012, mentre l’acquisto degli arredi deve avvenire tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2016.

La detrazione del 50% si calcola su un importo massimo di 10mila euro (riferito in tutto a mobili ed elettrodomestici) e si recupera in dieci anni.

Come documentare che i lavori sono iniziati nel 2016?
Non ci sono problemi per i cantieri avviati con titoli abilitativi protocollati dall’ufficio comunale (Dia, Scia, Cil o Cila ecc.). Per le attività in edilizia libera è invece sufficiente una autocertificazione «in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori» e occorre «attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili». Un documento da esibire solo su richiesta.

Per usufruire della detrazione per acquisto mobili e grandi elettrodomestici è quindi indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia e usufruire della relativa detrazione. La norma, infatti, riconosce ai contribuenti che usufruiscono della detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia una detrazione del 50% per le ulteriori spese, fino ad un ammontare massimo di 10.000 euro, documentate e sostenute per l’acquisto dei seguenti prodotti finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione: mobili; grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+; forni di classe non inferiore ad A. Le spese per l’acquisto di mobili sono calcolate indipendentemente da quelle sostenute per i lavori di ristrutturazione. In altri termini, le spese per l’acquisto di mobili possono anche essere più elevate di quelle per i lavori di ristrutturazione, fermo restando il tetto dei 10.000 euro.

Per ottenere il bonus mobili è sempre necessario pagare con il “bonifico parlante”?
Il pagamento può avvenire con un bonifico ordinario; non c’è più bisogno di usare quello “parlante” richiesto per le ristrutturazioni edilizie. Oltre al bonifico, è possibile usare anche le carte di credito e di debito (bancomat). In tal caso la data di pagamento è il giorno di utilizzo della carta da parte del titolare, così come risulta dalla ricevuta di transazione. Visto che il beneficiario è una persona fisica, si segue il principio di cassa: è quindi il giorno del pagamento a determinare il rispetto (o meno) del termine per l’acquisto. Restano esclusi altri mezzi di pagamento, quali denaro contante e assegni bancari.

Bonus Mobili in Condominio

Il limite dei 10mila euro riguarda la singola unità abitativa o la parte comune dell’edificio residenziale oggetto di ristrutturazione. Se i lavori presupposto sono stati eseguiti in condominio (dove possono essere anche di manutenzione ordinaria), il bonus mobili vale solo per gli arredi destinati alle parti comuni.

Approfondimenti:
Gli emendamenti bocciati dal Governo