Da Amministratore di Condominio
a Building Manager Immobiliare

L’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Il rapporto giuridico, riconducibile al mandato, s’instaura tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio, che non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08).
L’amministratore di condominio, nella moderna accezione del termine, è un’attività relativamente giovane. Soltanto cinquant’anni fa, dopo la seconda guerra mondiale, ai grandi proprietari immobiliari cominciarono ad affiancarsi tanti piccoli padroncini.

Nasceva così la figura dell’amministratore di condominio, un professionista in grado di districarsi tra le diverse normative e le esigenze di centinaia di inquilini, fra adempimenti fiscali e contabilità ordinaria, fra responsabilità civili e penali. Secondo stime approssimative (poiché non c’è modo di realizzare un vero censimento se non attraverso le dichiarazioni dei redditi) coloro che in Italia gestiscono immobili oscillano tra le 150 e le 200 mila unità. L’attività di chi gestisce immobili si è fatta negli ultimi anni sempre più complessa.

La Legge n. 220/2012*, definisce l’amministratore di condominio colui che provvede a gestire gli interessi del condominio, a fronte di un determinato compenso; è quella figura giuridica che, per qualunque controversia, consente al condominio di agire contro terzi e ai terzi di agire contro il condominio. Con la riforma si affaccia l’amministratore di condominio che si evolve in una nuova figura professionale : il Building Manager Immobiliare.

Il Building Manager Immobiliare è una nuova figura professionale, a metà tra un amministratore di condominio ed un “tecnico” libero professionista: il Building Manager Immobiliare supervisiona e gestisce i servizi di una struttura costruita, assicurando che la sicurezza, la salute delle persone che vivono quegli spazi e l’efficienza della manutenzione di questa struttura sia ad un livello soddisfacente.
(*) In vigore la riforma del condominio: la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” che modifica la disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942 era stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293.

La prestazione professionale
del Building Manager Immobiliare

Habitami pone particolare attenzione verso gli amministratori di condominio professionisti che svolgono con dedizione e responsabilità un lavoro delicato, spesso non riconosciuto. Lo Staff Habitami dichiara pubblicamente, incontrando i Condòmini che dovrebbero deliberare, per i lavori di riqualificazione energetica, un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito all’amministratore di condominio in quanto responsabile civile e penale e datore di lavoro per l’attività di gestione del Condominio.

Obblighi a carico all’Amministratore – Raffaele Guariniello

L’Amministratore di Condominio
e l’efficientamento energetico dell’edificio

Riportiamo qui l’autorevole parere del Presidente Anaci Milano, Leonardo Caruso intervenuto a una Tavola Rotonda – Efficienza energetica: linee guida per i condomini. …“Che gli amministratori facciano cultura all’interno del condomìnio”…”affinché riescano a trasmettere ai propri condòmini amministrati l’importanza, l’opportunità e la necessità in alcuni casi di prendere in esame interventi di riqualificazione mirati, appunto, alla riduzione degli inquinanti.” … “Ma non solo questo, anche all’efficientamento energetico, perché contestualmente il tutto si produrrebbe in una riduzione dei consumi e, non per ultimo, chiaramente in una migliore qualità del vivere e dell’ambiente, questo é assolutamente importante e, in questo, gli amministratori svolgono veramente un ruolo assolutamente determinante.”

… “Cultura dell’efficienza energetica perché molto spesso ai condòmini tutte queste informazioni non vengono trasferite nel modo corretto e, evidentemente per molti, il tutto si traduce solo in una spesa.”

… “Tutto questo non é vero e il dato aggiuntivo é proprio questo, il valore aggiunto é quello dell’amministratore, il modo in cui l’amministratore saprà e riuscirà a trasmettere ai propri associati l’opportunità e l’utilità di tutte queste iniziative, di questi progetti, appunto dicevo mirati alla riduzione dei consumi, all’interno dell’involucro condomìnio.”

Intervista a Leonardo Caruso – Presidente ANACI Milano
Anaci, con il nuovo Presidente Nazionale Francesco Burrelli, si è fatta promotrice del progetto Abitare Biotech, un programma ambizioso che punta al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti e a una riduzione del 20% delle emissioni di CO2 nell’ambiente in linea con gli obiettivi dei PAES (Piano d’Azione per l’Energia Sostenibile) che i Comuni aderenti al Patto dei Sindaci promosso dalla Commissione Europea sono tenuti a elaborare e applicare.

Il protocollo Abitare Biotech è stato ideato per gli Amministratori ai fini di una corretta conduzione del Condominio sia dal punto di vista della qualità della vita e della sicurezza degli abitanti, che da quello di una corretta interpretazione del concetto di sviluppo sostenibile nell’abitare collettivo e di conduzione del condominio dal punto di vista dell’ottimizzazione degli sprechi energetici. (tratto integralmente dal Comunicato Stampa di Anaci)
Abitare Biotech nasce da un’idea di Francesco Venunzio, responsabile nazionale dell’ufficio comunicazione di Anaci, e dalla fattiva collaborazione dell’architetto Annalisa Galante.

Sostenibilità, un concetto trasversale e universale

Chi l’ha detto che la sostenibilità è ambientale? Intendiamoci, non si sbaglia se si interpreta così, ma la si sminuisce. Sostenibilità oggi significa ambiente, sociale, cultura, economia e finanza.
Sostenibilità è tutto questo e anche di più. È anche cooperazione e cambiamento. Moltissime sono le esperienze internazionali volte alla riqualificazione per creare zone ecologiche, ma anche per ricreare una qualità dell’abitare. Nascono, quindi, progetti partecipati volti al miglioramento della qualità della vita dei cittadini e dei territori. Esperienze positive che dimostrano intelligenza, capacità di mettersi in rete e una nuova cultura della sostenibilità, in senso più ampio.

Habitami e la comunicazione sostenibile

Habitami vuole contribuire ad elevare le prestazioni energetiche attraverso l’efficientamento dei Condomìni. Promuove la riqualificazione energetica degli edifici, con l’uso di fonti rinnovabili per abitare sostenibile a Milano.

Habitami auspica interventi che, dal punto di vista paesaggistico, migliorino l’estetica di edifici inefficienti e degradati, valorizzando il patrimonio edilizio e riducendo la necessità di nuova costruzione e di conseguenza del consumo di suolo, il tutto in armonia con il contesto urbano.

Questà è un’attività partecipata per cui agiamo cercando e fornendo la massima collaborazione con tutti i soggetti e gli attori per abitare sostenibile.

Le relazioni con le Associazioni
degli Amministratori di Condominio

Da sempre Habitami pone particolare attenzione verso l’amministratore di condominio. Per questo motivo ritiene essenziale, per un’agire trasparente, collaborare e chiedere la collaborazione a tutte le associazioni di categoria senza la necessità di stipulare convenzioni specifiche.
Una campagna pubblica ha l’obiettivo di facilitare l’incontro tra domanda e offerta e favorire un mercato dell’efficienza energetica che sia trasparente e accessibile a tutti i cittadini. La sua mission è lo sviluppo di un mercato efficiente dal punto di vista ambientale, energetico, economico e occupazionale.

In Italia il legislatore nazionale ha scelto la strada di non istituire un albo professionale dedicato agli Amministratori di Condominio, ma ha regolamentato il ruolo delle associazioni professionali che hanno avuto uno speciale riconoscimento ministeriale. Il d. lgs. 206/2007 ha recepito la direttiva 2005/36/CE relativa al riconoscimento delle qualifiche professionali. In questo contesto, il procedimento di cui all’art. 26 d.lgs. 206/2007 prevede l’inserimento, in un elenco tenuto dal Ministero della Giustizia delle associazioni che, in base al possesso di determinati requisiti, sono considerate rappresentative a livello nazionale, delle professioni non regolamentate, nonché delle associazioni di categoria rappresentative a livello nazionale delle attività nell’area dei servizi non intellettuali e non regolamentate in Italia.

Di seguito l’elenco delle Associazioni degli amministratori di condominio in rigoroso ordine alfabetico:
AIAC – Associazione Italiana Amministratori Condomini
ANACI – Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari
A.N.A.I.P. – Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti
A.N.AMM.I. – Associazione Nazional-europea AMMinistratori d’Immobili
ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili
ANAPIC – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti Immobili e Condomini
FNA Federamministratori – Federazione Nazionale Amministratori Immobiliari
U.N.A.I. – Unione Nazionale Amministratori d’Immobili